中國(guó)人民銀行發(fā)布的2019年7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，人民幣貸款增加1.06萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加5112億元，其中，短期貸款增加695億元，中長(zhǎng)期貸款增加4417億元。所謂住房貸款，主要是居民個(gè)人貸款，而居民個(gè)人貸款中的中長(zhǎng)期貸款，則主要是住房貸款。也就是說，在7月份的新增貸款中，住房部門中長(zhǎng)期貸款占到了4成以上，居民購(gòu)房仍然熱情很高，住房貸款發(fā)放依然很熱。自然，也帶來了房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。

面對(duì)這樣的場(chǎng)景，面對(duì)調(diào)控政策沒有放松，房?jī)r(jià)也沒有下跌。因此，有人問，如果銀行不再向居民提供房貸，購(gòu)房者必須全款買房，能不能遏制房?jī)r(jià)、讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌呢？

雖然說房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，需求大，房?jī)r(jià)漲，需求少，房?jī)r(jià)降。但是，從這些年來房?jī)r(jià)上漲的實(shí)際情況看，房?jī)r(jià)的上漲，并非完全由市場(chǎng)決定，而存在著太多的非市場(chǎng)因素。因此，銀行不再發(fā)放住房貸款，會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來一些影響，也會(huì)影響房?jī)r(jià)，只是，影響的程度有多大，能否帶來房?jī)r(jià)下降，需要具體分析。

事實(shí)也是，自2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)放開以來，房?jī)r(jià)就一直以上漲一個(gè)方向單向運(yùn)行，且一運(yùn)行就是16年。如果說市場(chǎng)放開的前幾年，由于市場(chǎng)長(zhǎng)期封閉，房?jī)r(jià)與市場(chǎng)基本脫節(jié)，房?jī)r(jià)具有上漲的內(nèi)在沖動(dòng)、內(nèi)在動(dòng)力、內(nèi)在需要的話，幾年以后，房?jī)r(jià)就應(yīng)當(dāng)是遵循市場(chǎng)規(guī)律，受市場(chǎng)供求關(guān)系影響，就應(yīng)當(dāng)沒有持續(xù)上漲的條件了。即便上漲，也要增速不斷放慢，*終在市場(chǎng)調(diào)節(jié)中趨于平緩，出現(xiàn)有漲有跌現(xiàn)象。然而，實(shí)際卻是連續(xù)16年的上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)完全脫離了居民的購(gòu)買能力，脫離了市場(chǎng)供求關(guān)系。

那么，到底是什么力量推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的呢？毫無疑問，地價(jià)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根本原因。要知道，過去，房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成要素是建筑成本，特別在市場(chǎng)放開初期，建筑成本可能會(huì)達(dá)到房?jī)r(jià)的7成左右，甚至更高。但是，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，建筑成本已經(jīng)不是主要構(gòu)成因素，而是地價(jià)，地價(jià)占全部房?jī)r(jià)中的比重，已經(jīng)超過了40%，一線城市重點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)中，地價(jià)更是超過了60%，有的可能達(dá)到70%以上。這樣的構(gòu)成，剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎消失。

實(shí)際上，剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響，不僅表現(xiàn)在供求關(guān)系，還表現(xiàn)在房?jī)r(jià)構(gòu)成。如果房?jī)r(jià)構(gòu)成中建筑成本與地價(jià)相匹配，建筑成本占比更高，房?jī)r(jià)受剛性需求因素的影響就比較大，就更符合市場(chǎng)化要求，更與市場(chǎng)接軌。而地價(jià)占比越高，房?jī)r(jià)的市場(chǎng)化水平就越差，受供求關(guān)系的影響也越小，與剛性需求的關(guān)系就越不緊密

由于房?jī)r(jià)中地價(jià)的比重已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了建筑成本，這也意味著，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)不再是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，而是外力推動(dòng)的作用。因此，要想通過調(diào)整剛性需求的*來控制房?jī)r(jià)，等于是揚(yáng)湯止沸，根本不能解決問題，相反，會(huì)因?yàn)檫^度壓制剛性需求，使市場(chǎng)更加扭曲，也不符合“房子是用來住的，不是用來炒的”定位?！胺孔〔怀础倍ㄎ?，就是要讓房子回歸到“居住”屬性，讓房子成為居民改善生活的福利。銀行不向剛性需求者提供貸款，就等于扼殺居民的購(gòu)買能力，包括剛性需求和改善性需求。

控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵，在于控制地價(jià)，先讓地價(jià)回歸到“居住”屬性，讓地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重不要超過30%，那么，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，甚至讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，就有希望。否則，房?jī)r(jià)居高不下的問題就無法解決。

（注：文章轉(zhuǎn)載自今日頭條-譚浩俊，圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

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